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杜跃平律师谈规范群租行为等房屋租赁问题 |
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主 题： 杜跃平律师谈规范群租行为等房屋租赁问题 |
| 时 间： 2006年8月24日 |
| 嘉 宾： 杜跃平律师 |
| 访谈摘要： 房屋的承租人把房子以群租的形式再转租出去，法律上是否可行？对房东和房客会有哪些隐患？相邻业主的权益如何得到维护？……本期的“在线访谈”邀请到了跃平律师事务所杜跃平律师做客嘉宾聊天室，通过网络与网民一起...
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房屋的承租人把房子以群租的形式再转租出去，法律上是否可行？对房东和房客会有哪些隐患？相邻业主的权益如何得到维护？……本期的“在线访谈”邀请到了跃平律师事务所杜跃平律师做客嘉宾聊天室，通过网络与网民一起聊聊“群租”行为引起法律问题，并结合办案实践现场回答网友关于房屋租赁方面等方面的法律咨询。
【嘉宾杜跃平】开场白:各位网友，大家好。我们觉得应该对社会上越来越多的群租行为要加以规范，建议修改地方法规、房屋租赁条例，新设“群租”章节。在现有法律对群租行为没有明确规定的情况下，我们事务所向社会推荐了一份业主公约，特别是对群租现象提出了针对性条款。此举引起了社会上的广泛反响，我作为嘉宾认为应该规范群租行为，今天很高兴和广大网友交流群租行为的定义和群租行为如何规范的题目。欢迎大家提问。
【网友把~微波咯】当前群租行为的现状是怎样的？立法有怎样的现实性？真到了需要立法来规范的程度了吗？
【嘉宾杜跃平】在部分高档小区和大房型小区中，群租较为多并有蔓延之势，在近几年房产投机和投资不太顺利的情形下房产如上升不快，群租将以社会现象的形式扩张。立法有现实性：物业管理公司、业委会、公安、消防、房地部门等，没有明确的法律去管理规范群租。所以我们认为应该到了需要立法来规范的程度。
【网友小胖子】小区业主对群租问题制定业主公约是否会对群组起到制约作用
【嘉宾杜跃平】现在没有明确法律规定的情况下，房东和承租人可以实行自律，业主公约是个好的形式，它有类似合同的作用，2/3以上的业主在业主代表大会上表决通过，及对所有业主有自律作用和遵守的义务。这种业主公约，不违反法律和社会公德，就是一种公序良俗。而有纠纷时法院可以依据这样的业主公约和依据民法中的公序良俗的基本原则，来判定案件。所以说这样的业主公约是有法律效应的。听说绿城物业公司和部分业主提出了临时业主公约关于限制群租的条款，有创意，但要完善。
【网友普】群租怎么定义的？？
【嘉宾杜跃平】现在对群租有各种各样的说法。我认为要做一个合乎逻辑的定义。我认为群租是指出租人将房屋分别向两个以上承租人出租，并订有两个以上书面租约或者口头租约，以及是承租人及二房东将承租房屋部分或者全部在转租给两个以上新承租人并有两个以上书面租约或口头租约，所以将这种行为定义为群租。
【网友咖菲猫】现在的租房合同好像都是千篇一律嘛，没把彼此的权责写进去！
【嘉宾杜跃平】现在有新版的房屋租赁合同，可以加以使用。如是房东，你可以对群租作出允许和不允许的补充约定。若是承租人，也可以讲明是否群租。总之，出租人和承租人可以在合同中对群租作出权利和义务的规定，以及允许和限制的条件。
【网友张挺】刚才看孙律师您说，跃平事务所向社会推荐了一份业主公约，我觉得在相应法律还没有制定出来之前，合同性质的公约是个很好的手段，请问从哪里可以看到这份公约的全文？
【嘉宾杜跃平】我们向社会推荐了一份业主公约，可能网上会公布这份示范文本，我们跃平律师事务所很快将推出第二版业主公约，对群租现象的规范，将更具体。
【网友绿色草】杜律师，你们是怎么会想到要起草《关于规范群租行为的民间建议书》？
【嘉宾杜跃平】我们主要在律师实务当中感受到房地产出现涨幅受到限制，投资和投机行为受到抑制，部分大房东和二房东为实现财富效益和增值需求，向部分大学生、外来人口、IT等创意产业人员，提供了群租方式的出租。其中有合理的，也有不合理的，社会上一时间对群租有同居、混居、杂居的各种说法，还现有法律法规对群租行为没有明确的规定，所以我们想支持群租当中的合理部分，限制群租中的不合理部份，而且要用地方法规和政府规章的形式，对群租加以规范。
【网友MOTO手机】这个房子地段很好，但有3室2厅，我想找3个人合租，想问一下群租会有哪些隐患？
【嘉宾杜跃平】你想找3个人合租3室2厅的房屋，在理论上是可行的。现有的政府规章规定承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米，你们要注意这个面积规定。同时，要注意合租人之间在群租时产生的隐患，比如：合用部位的煤卫如何使用，合用餐厅的合理使用，人身安全、财物安全等等，合租人之间应该定一个类似合同的协议，同时不影响相邻各方的权力，也要明确告之出租人，我们是合租的。总之，你们要遵纪守法，讲究道德自律，不能给社会，房东，相应各方带来负面的影响。
【网友朋普】如果合同没有约定，承租人把房子以群租的形式再转租出去，法律上是否禁止？房东是否有权阻止我转租？
【嘉宾杜跃平】现有法律规定承租人在没有得到出租人同意的情形下是不能将房屋转租出去的，群租至少是租赁的一种形式，它也是未在出租人同意的情形下进行转租。第二，房东有权力阻止你的转租行为和群租行为。
【网友咕噜咕噜】现在，在不少大房型小区，有些小公司就租下房子当成集体宿舍，进进出出的人比较多，对邻居的影响比较大，那么法律上有没有赋予业主的邻居有限制群租行为的权利呢，算不算侵犯相邻权呢
【嘉宾杜跃平】租房给小公司做集体宿舍的，首先政府规章规定承租的人均建筑面积不得底于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米，这是一条硬性规定。现在做集体宿舍的群租，往往满足这个条件，但给邻居带来麻烦，以及实际侵犯了相邻权。相邻权主要是指不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关心。给相邻各方造成防碍或者损失的，应当停止侵害，排除防碍赔偿损失。
【网友钉子】那如果我租了一套三室一厅的房子，再把其中的一间租给别人，算群租吗？
【嘉宾杜跃平】应该算群租，你这种现象就是我定义了群租名词时所涉及。按理你要先有转租的权利，也要有群租的权利，否则你就是违法的。
【网友翔】如果业主违反了业主公约该如何处置
【嘉宾杜跃平】如果业主违反了业主公约，相邻的邻居可以起诉这位业主。如果业主代表大会授权业委会有起诉违反业主公约的业主之权利的话，那业委会也可以起诉这位违约业主，包括他违反业主公约将房屋群租。
【网友翔】那如果第一房东同意的情况下出了问题大房东与二房东是否都有责任
【嘉宾杜跃平】我们建议大房东和二房东都同意群租和转租的情况下，也要事先约定大房东和二房东的权利和义务。若双方约定明确的话，是谁的责任就应该就是谁的责任。
【网友敏敏】杜律师我一直在报纸上看到你的文章的你的文章很有见解的
【嘉宾杜跃平】我们事务所主要是进行房地产全过程的法律服务，包括土地出让、股权转让、建设建筑、营销代理、物业指导，一手房标准文本的制订，二手房买卖的指导，资金监管等等。
【网友小可】群租的房屋，如果其中一人的过失导致房屋受损，其他群租者要承担怎么样的责任呢？如何进行责任划分呢
【嘉宾杜跃平】如果对群租中一人过失导致房屋受损，一看证据，二看事先约定。所以我在前面的回答中讲明群租人之间要有一个合同，包括对房屋受损责任划分。
【网友大圆珠笔】哦？现行法规还有这个规定？“人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米”，那么出租人和承租人违反这个规定岂不是就违反法律法规了吗，就可以以此要求改正啊，为什么还要专门立法呢？
【嘉宾杜跃平】“人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米”。这是一个政府规章。而现实中不合理的群租，都满足了这个条件。大三房二厅的房屋，150-200多平方米的面积借给5-10个人，都满足这个条件。就像电视撞击栏目播出的画面和现有媒体报道的那样。所以就要专门立法。包括，利用现有的法律资源，以及修改某些地方法规，对群租加以规范。规范本意就是，对合理的不反对，甚至引导；对不合理的表示反对，加以制止。
【网友小灰】群租是一个新现象，让我想到了另一个现象就是卖艺，我觉得不应该一刀切，这样抹杀了一大批街头艺人，是不是可以考虑国外的一些做法，比如到指定地点办个允许表演的证之类的
【嘉宾杜跃平】同意网友的观点，卖艺也有地点，有规则。对群租规范就不是一刀切，合理的、合乎人性的、合乎社会道德的、不违反法律的，就是合理的群租，就不应该制止。反之，不合理的、不合人性的、不合最低生活水平的、不合基本伦理道德水平、不合社会公德，总之不合法的就要制止。
【嘉宾杜跃平】结束语：我们跃平律师事务所主要从事房地产各个过程的法律服务。擅长房地产开发（土地，股份转让，工程建筑，营销，物业管理）与房屋买卖相关服务；和二手房法律服务项目（二手房买卖签约全程法律服务和二手房买卖一般/疑难案件代理服务）以及住宅、商铺办公、厂房租赁签约全程法律服务、业委会成立运作的法律服务、房产中介、代理和开发公司常年法律顾问服务，并且关心社会民众的法律热点，为社会做自己的一份贡献。
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